Tips

Råd ved boligkjøp

Kjøp av bolig vil for de aller fleste være den økonomisk sett største og viktigste enkelt transaksjon som gjøres. De fleste gjøre en slik handel en eller høyest noen få ganger i livet.

 

Planlegging

Planlegger du å kjøpe bolig, bør du gå på flere visninger i det aktuelle område for å danne deg et bilde av prisnivået på aktuelle bolig typer. Prøv å planlegg over tid og følg med på boligannonsene i avisen og via tjenester på Internett. Du må også tenke nøye gjennom hva slags bolig du har behov for med tanke på eierform, størrelse, antall soverom osv. Boligprisene går stort sett oppover og mediene er fulle av råd og tips om hvor og når det lønner seg å kjøpe. Men skal du kjøpe bolig lønner det seg ikke å ha hastverk. Det er mye penger som står på spill, så det er viktig at kjøpet er gjennomtenkt og riktig.

Parallelt med at du orienterer deg, er det lurt å undersøke hva du kan finansiere. Det er ingen tvil om at boligselger foretrekker boligkjøper som har finansieringen klar og i orden, og dermed kan en ha ett fortrinn ved ellers like forhold i en budrunde.

Det er forhold som egenkapital og inntekt som avgjør hvor mye du kan investere. Med ordnet finansiering - hvor det er satt en øvre grense - er det også lettere å beholde kontrollen i budrundene. Sett en grense før du går inn i budrunden, og hold hode kaldt og forhold deg til den grensen du selv har satt.

For husk at du ikke bare skal ha råd til å kjøpe boligen, du skal også ha råd til å leve i den.

 

Visning

På visningen er det viktig at du tar deg god tid og ser grundig over boligen. Ikke vær redd for å spørre eier, det er selger som kjenner bolig og nærområdet best. Selgers eiendomsmegler vil også kunne svar på ting du lurer på. Det er bedre å spørre for mye enn for lite. Er du usikker og uten fagkompetanse, kan det være vel anvendte penger å engasjere en fagkyndig person som rådgiver og deltaker på befaring av boligen. Her kan vi om ønskelig bistå. På visningen får du vanligvis også en salgsoppgave og en takst på eiendommen. Les salgsoppgaven og takstdokumentet nøye. Salgsoppgaven er som regel utarbeidet av eiendomsmegleren og beskriver boligens størrelse, standard, beliggenhet osv. og opplysninger om hvilken pris og hvilket overtakelsespunkt selgeren har tenkt seg.

Som regel inkluderer salgsoppgaven en verditakst fra en takstmann. I taksten gis en vurdering av boligens normale omsetningsverdi (verditakst) og låneverdi (lånetakst). Vær oppmerksom på at en låne- og verditaksttakst ikke vil gi informasjon om boligen har skjulte mangler. Er du usikker på hva som står i takstdokumentet så ring takstmannen og be om forklaring.

Som boligkjøper bør du stille krav om at det foreligger en låne- og verditakst over eiendommen som er utført av en takstmann som er tilsluttet en av de anerkjente takseringsorganisasjonene. Husk at taksten skal være av nyere dato, gamle takster kan være ugyldige. Taksten bør ikke være eldre enn 3 mnd, men maksimumsgrensen er 6 mnd for de fleste låneinstitutter.

Som tidligere nevnt er det selgeren som kjenner boligen best og kan gi deg de grundigste opplysningene. Selgeren har også plikt til å opplyse deg som kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han kjenner til. Det er en mangel ved boligen hvis manglende opplysninger får betydning for kjøperen når han overtar boligen.

Er du i tvil om boligen er slik den fremstår bør du spørre etter en tilstandsrapport. Dersom en slik rapport ikke foreligger bør du vurdere å påkoste dette selv. En tilstandsrapport er basert på en mye grundigere undersøkelse av boligen enn en vanlig takst. Alle boligtekniske feil og mangler skal fremkomme i rapporten.

 

 

Budgivning

Når du har funnet en bolig du er interessert i, må du legge inn bud. Og du blir mest sannsynelig deltaker i en budrunde. Her vil megler gi deg retningslinjer for budgivningens gang.

La deg ikke presse til å gi høyere bud enn det lånetilsagnet og egenkapitalen din kan dekke, og ikke glem at det påløper omkostninger som dokumentavgift og tinglysningsgebyr med kjøpet, samt at boligen ofte er befestet både med fellesgjeld og husleie/fellesutgifter. I tillegg har enhver bolig vedlikeholdskostnader, og disse kostnadene må også medregnes.

I budet er det viktig å angi hvor lenge det skal være bindende, og hvorledes kjøpet skal finansieres. Husk at budet ditt er bindende inntil det løper ut på tid eller er utrykkelig avslått. Du må derfor aldri legge inn bud på mer enn en bolig av gangen. Dersom det gjøres kan du plutselig risikere å sitte med to boliger. Og trekker du tilbake budet kan du komme i erstatningsansvar overfor selger.

Du kan også angi hvilke som helst forbehold ved budet ditt. Du kan for eksempel oppgi ønsket overtakelsesdato, ta forbehold om salg av egen bolig innen en bestemt tid og til bestemt pris. Men husk at slike forbehold kan ha negativ virkning, selger ønsker helt klart ikke forbehold av økonomisk art. Ved ellers like bud, vil manglende finansielle forhold/ forbehold om salg av egen bolig osv, slå negativt ut.

 

Overtakelse

Ved de fleste kjøp/salg av boliger gjelder lov om avhending av fast eiendom. Den angir hva som kan avtales i forbindelse med kjøpet.

Får du tilslaget på boligen skal det utarbeides og undertegnes en skriftlig kontrakt. Her benyttes oftest en standardkontrakt som er i samsvar med lovens regler, men husk likevel og les kontrakten nøye. Kjøpekontrakten er et viktig og avgjørende dokument som ofte må tilpasses til hvert enkelt salg. Megler utarbeider kontrakt som ivaretar både kjøper og selgers behov og juridiske krav og megleren skal sørge for at spesielle forhold ved nettopp ditt kjøp medtas spesifikt i kontrakten. Pass på at muntlige forsikringer om forhold av betydning kommer med i kontrakten. Kontrakten skal angi en oversikt over hvilke krav partene kan stille til hverandre og hva som skal skje videre frem til overtakelse.

 

Her er noen grunnregler som anbefales:

Avtale om kjøp/salg av fast eiendom bør inngås skriftlig.

Avtalen bør beskrive eiendommen og regulere overdragelsen så godt som mulig.

Eiendommen skal være i slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt.

Selgeren har opplysningsplikt om alle viktige forhold ved eiendommen.

Det er en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, dersom man kan anta at opplysningene ville virket inn på avtalen.

Kjøperen bør alltid lese grundig igjennom alle dokumenter og gå på visning før avtale blir gjort.

Dersom det er forsinkelser og mangler, må kjøperen reklamere/klage skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse.

 

Ved avtalebrudd kan både kjøper og selger gjøre krav gjeldende overfor den andre parten.

Avhendingsloven Opp

Lov om avhending av fast eiendom (avhendingsloven) regulerer dine rettigheter og plikter ved kjøp og salg av fast eiendom. Loven omfatter kjøp og salg mellom næringsdrivende og mellom forbrukere. Avhendingsloven finner du her

 

Forsikring

Når ditt bud er akseptert er det meget viktig at du kontakter ditt forsikringsselskap og tegner fullverdiforsikring, gjeldende fra avtalt overtakelsesdato. Blir overtakelsen en annen dato en avtalt må forsikringsselskapet varsles, og ny dato oppgis. Risikoen for eiendommen går over på kjøper fra den dagen den overtas.

 

Feil og/eller mangler

Når du har overtatt boligen, skal du så snart som mulig undersøke den nøye og straks melde fra hvis du finner feil eller mangler du ikke kjente til før kjøpet. Ved boligkjøp har du i utgangspunktet 5 års reklamasjonsrett, men du må reklamere med engang eller innen rimelig tid etter at du oppdager, eller burde ha oppdaget feilen.

Når du kjøper bolig, bør du ta godt vare på all dokumentasjon. Foruten kjøpekontrakt og skjøte/adkomstdokumenter, bør annonse, salgsprosjekt, takst/tilstandsrapport m.v. oppbevares. De kan komme til nytte dersom noe skulle gå galt..

Har du kjøpt bolig og fått mistanke om at noe er galt eller mangler ved boligen, bør fagkyndig person kontaktes umiddelbart, for å få utredet de faktiske forhold.

Dersom det er mangler ved boligen kan du etter loven kreve at disse rettes eller at du får prisavslag på boligen. I verste fall kan du kreve at kjøpet heves.

Rettspraksis viser dog at det ved mangler som koster mindre enn 4-5 prosent av salgssummen å utbedre, ikke er å anse som alvorlig nok. Det betyr at dersom du kjøper en bolig til 1 million, så kan du ikke regne med at feil/mangler til under kr 40-50 000 vil bli erstatningspliktig. Her må det tilføyes at den enkelte saks karakter og alvorlighetsgrad vil være avgjørende.

 

Krav til eiendommen

Eiendommen skal være i samsvar med det som er avtalt mellom partene. Det som er avtalt følger av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger eller hans representant ved salget, herunder også takst og tilstandsrapport, dessuten hvordan eiendommen fremsto på salgstidspunktet.. Eiendommen skal også være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr for eksempel at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

 

Selgerens opplysningsplikt

Selger har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller må kjenne til. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasje/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Også informasjon om dårlig vanntrykk, eller offentlige eller private planer i nabolaget som selgeren kjenner til, faller inn under opplysningsplikten. Dersom selger unnlater å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen, kan dette utgjøre en mangel.

De opplysningene selger gir om eiendommen skal være korrekte. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det viser seg i ettertid at opplysningene er feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger gitt av eiendomsmegler eller opplysninger i takst, tilstandsrapport osv. Opplysningene må imidlertid ha noe å si for kjøperen. Dersom opplysningene ikke har noen betydning for kjøpet, dvs. avtalens innhold og prisen, vil de neppe bli regnet som en mangel.

Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt. Dersom du lurer på om for eksempel garderobeskap følger med, spør megleren/selgeren. Be om å få svaret skriftlig, før du legger inn bud på eiendommen.

 

Eiendom solgt "as is", "som den er" eller "som besiktiget"

De fleste eiendommer selges med en klausul "as is", "som den er" eller "som besiktiget". Selv om en slik passus utgjør en innskrenking i kjøpers rettigheter, innebærer ikke dette at selger har anledning til å foreta en fullstendig ansvarsfraskrivelse. Kjøper vil alltid kunne kreve erstatning for mangler som skyldes brudd på selgerens opplysningsplikt. Hvor mye ansvar selgeren kan fraskrive seg i en "som den er"-klausul er usikkert.

 

Kjøper har undersøkelsesplikt og bør kontrollere om eiendommen er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått. Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har handlet grovt uaktsomt eller for øvrig uærlig eller i strid med god tro.

 

Kjøperens krav hvis det er mangler

Dersom kjøperen oppdager mangler i tiden mellom aksept av budet og overtakelsen av eiendommen, kan det gi grunnlag for enten å kreve mangelen rettet for selgerens regning, eller for å holde tilbake en tilsvarende del av kjøpesummen. Ved vesentlige mangler kan det ved enkelte tilfeller også være grunnlag for tiltaktrekking av budet. Undersøk dette nærmere med megleren. Vær oppmerksom på at mangler som oppdages før overtakelsen ikke nødvendigvis kan dekkes under eierskifteforsikringen til selger.

 

Retting

Dersom kjøperen oppdager mangler etter overtakelsen, kan han gjøre en rekke mangelskrav gjeldende. Kjøperen kan for eksempel kreve at mangelen rettes, hvis det skjer uten urimelig kostnad eller ulempe for selgeren. Selgeren har også rett til å få utbedret mangelen selv, dersom det skjer uten urimelig ulempe for kjøperen. Dersom selgeren ikke har fått anledning til å forsøke å utbedre mangelen selv, kan kjøperens krav mot selgeren falle bort. Dersom det er snakk om akutte feil og mangler, for eksempel at et vannrør står og spruter, kan derimot kjøper alltid utbedre mangelen direkte selv.

 

Prisavslag

Dersom selgeren ikke utbedrer mangelen kan kjøperen kreve prisavslag tilsvarende kostnadene med å få mangelen rettet.

 

Heving

Kjøperen kan heve avtalen, dersom mangelen innebærer et vesentlig kontraktsbrudd, dvs. at kjøpet er vesentlig forfeilet for kjøperen. Heving betyr at selgeren får eiendommen tilbake mot at kjøperen får pengene tilbake. Dette gjelder ikke dersom eiendommen er blitt forringet etter at kjøperen overtok den.

 

Erstatning

Alene eller i tillegg til de øvrige mangelskrav, kan kjøperen kreve erstattet sitt økonomiske tap eller utlegg som følge av mangelen.

 

Forsinkelse

Dersom selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet eller ikke overlater bruken av eiendommen til avtalt tid, blir det forsinkelse. Da kan også kjøperen gjøre gjeldende sine krav. Dette gjelder selvsagt ikke dersom kjøperen selv er årsak til forsinkelsen.

 

Holde tilbake penger

Kjøperen kan holde tilbake et beløp som er nødvendig for å sikre kravene sine på grunn av forsinkelsen.

 

Reklamasjon/klage

Kjøperen må klage så snart som mulig ved forsinkelse, eller når han oppdager en mangel. Gjør han ikke det, kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Siste mulighet til å klage er fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen. Reklamasjonen bør være skriftlig, og kjøperen bør ta en kopi før han sender reklamasjonen til selgeren. Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet, bør dette uttrykkelig fremgå av reklamasjonen.

 

Lykke til med boligkjøpet!

 

© 2014 | Takst Sør as | takst@takst-sor.no | Mobil: 959 36 505 | Org.nr.: 988 442 623