Tips

Råd ved boligsalg

Salg av boligen din bør planlegges nøye, for kjøp av bolig vil for de aller fleste være den økonomisk sett største og viktigste enkelt transaksjon som gjøres og det er derfor viktig at nettopp din bolig fremstilles mest mulig attraktiv for kjøperne, for å oppnå best mulig pris.

 

Grunnregel

Vær ærlig. Ikke hold tilbake opplysninger om eventuelle feil/svakheter ved din bolig. Det kan koste deg dyrt i ettertid. Alle konkrete opplysninger som gis skal være riktige. Bidra positivt for å presentere et mest mulig korrekt og realistisk bilde av boligen din, men ikke overdriv.

 

Verdi- og lånetakst - Tilstandsanalyse - Boligsalgsrapport

Det finnes forskjellige typer takster i forbindelse med omsetning av bolig, de mest vanlige er Verdi- og lånetakst, Tilstandsanalyse og Boligsalgsrapport. Nærmere forklaring/definisjoner av de forskjellige taksttypene finner du på vår hovedmeny, under fanen TAKST.

Vi anbefaler alle selgere å innhente Verdi- og lånetakst, Tilstandsanalyse eller Boligsalgsrapport som første skritt i forbindelse med salg. En kombinasjon med Verdi- og lånetakst og Tilstandanalyse eller Boligsalgsrapport anbefales.

Her må en være bevist og velge et takstfirma/takstmann som er tilsluttet en av de anerkjente organisasjonene f.eks NTF (Norges TakseringsForbund). Det finnes en del useriøse operatører i marked, og en bør være oppmerksom på det og være påpasselig

 

Høsten 2003 ble nedsatt et regjeringsoppnevnt utvalg for å vurdere takstbransjen. Her vil det bl.a bli vurdert å innføre en ordning med offentlig godkjenning av takstmenn, slik at bare de som innehar autorisasjon vil være godkjente. Dette er noe den seriøse del av takstbransjen har jobbet for i mange år, og utspillet ønskes velkomment.

Takstmannen skal opptre nøytralt, og vil svært sjeldent være aktuell som kjøper. Du trenger derfor ikke å spesielt "markedsføre" ovenfor takstmannen, men igjen minner vi om viktigheten av korrekte opplysninger.

Når takstdokumentene foreligger anbefales en grundig gjennomlesning, ta kontakt med takstmannen dersom du oppdager feil, mangler eller uklarheter i rapporten.

 

Vi bistår gjerne med utarbeidelse av en verdi- og lånetakst, tilstandsanalyse eller en boligsalgsrapport som er det nyeste konseptet ved boligomsetning.

 

Bestilling av takst kan gjøres her.

 

Eiendomsmegler/advokat

Vær kritisk ved valg av eiendomsmegler eller advokat. Megler/advokat er din representant ved salget og dennes kvaliteter blir derfor viktig for deg. Velg fra den seriøse delen av bransjen, og bruk kun de som innehar nødvendige godkjenninger eller er tilsluttet Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

For å oppnå en høyest mulig pris er det bl.a viktig at megler/advokat har solide generelle kunnskap, evne og vilje til å vurdere mulighetene som ligger i din bolig. Her er det store variasjoner og uprofesjonell og mangelfull markedsføring kan få store konsekvenser. Ensidig vekt på variasjoner i honorar/provisjoner bør derfor ikke være avgjørende for ditt valg. Du bør velge din eiendomsmegler/advokat ut ifra en helhetsvurdering.

 

 

Verdivurdering

De fleste eiendomsmeglerfirmaene tilbyr verdivurdering som en del av sine tjenester, og mange meglere er dyktige og kjenner marked godt. Det må likevel understrekes at dette ikke er en Verdi- og lånetakst, men kun en verdivurdering.

Noen meglerfirmaer har innført begrepet "meglertakst". Noe som blir villedende og kan misforstås, da dette ikke er en Verdi- og lånetakst. Det kun en verdivurdering.

Bruk gjerne eiendommeglerfirmaene til verdivurdering, men husk at du også må ha en Verdi- og lånetakst - utført av en takstmann.

 

 

Klargjøring før salg

Ikke foreta unødvendige påkostninger/oppussing før salget. Slike investeringer gir sjeldent økonomisk uttelling for deg som selger, men må du f.eks male, så anbefales lys og nøytrale farger. Men gjenstår det enkelte arbeider etter tidligere oppussing, så gjør de arbeidene ferdig. "Halvferdige" boliger oppnår som regel lavere pris.

Og husk at eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser, om ikke annet er avtalt. Det betyr for eks at elektriske anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

 

Husk at førsteinntrykket selger boligen, og her det aller viktigste du bør gjøre for at boligen skal fremstå attraktiv:

 

Rydd utvendig, la inngangspartiet være åpent, ryddig og innbydende

Rydd unna alt innvendig rot (benytt anledningen til en skikkelig opprydning)

Reparer alle ødelagte og/eller uferdige ting (kraner, dørhåndtak, lister osv.)

Vask grundig overalt, la det lukte rent

Nøytraliser boligen din ved å fjerne 30-40% av tingene dine

Fjern enkelte møbler slik at boligen ikke virker overmøblert

La selve rommet og materialene komme fram

Tenk gjennom hva rommene kan brukes til, f.eks TV-stue, hjemmekontor, arbeidsrom, ekstra soverom eller stue

Sett ut friske blomster og frukt

"Lån" bort kjæledyrene dine (alt fra papegøyer til hunder)

Ovennevnte gjøres for å få gjøre boligen visningsvennlig og for å få fram potensialet og kvaliteten selve boligen din har. Her skal det klargjøres slik at interesserte kjøpere får den gode følelsen, ser sine muligheter for møblering og utnyttelse av arealene. Kjøperne skal rett og slett kunne se for seg boligen som sitt hjem.

Dersom en er usikker på hva som bør/kan gjøres finnes det flere boliginnredere/stylister som kan kontaktes, men det er relativt dyrt og tidkrevende. En billigere løsning kan være å engasjere en interiørarkitekt for en gjennomgang. De kommer gjerne med forslag om fjerning av familiebilder, pyntegjenstander/minner fra forskjellige ferieturer o.l, møbler som bør ryddes vekk osv.

 

Kontrakt / Overtakelse

I forbindelse med salg/kjøp skal det settes opp en kontrakt. Her benyttes oftest en standardkontrakt som er i samsvar med lovens regler, men husk likevel og les kontrakten nøye. Kjøpekontrakten er et viktig og avgjørende dokument som må tilpasses hvert enkelt salg. Megler utarbeider kontrakt som ivaretar både kjøper og selgers behov og juridiske krav og megleren skal sørge for at spesielle forhold ved nettopp ditt salg medtas spesifikt i kontrakten. Kontrakten er kvalitetsikret og sørger for oversikt over hvilke krav partene kan stille til hverandre og hva som skal skje videre frem til overtakelse.

 

 

Overtakelse

Ved de fleste salg/kjøp av boliger gjelder lov om avhending av fast eiendom. Den angir hva som kan avtales i forbindelse med kjøpet.

 

Her er noen grunnregler som anbefales:

 

Avtale om kjøp/salg av fast eiendom bør inngås skriftlig.

Avtalen bør beskrive eiendommen og regulere overdragelsen så godt som mulig.

Eiendommen skal være i slik stand som offentlige bestemmelser krever, hvis ikke annet er avtalt.

Selgeren har opplysningsplikt om alle viktige forhold ved eiendommen.

Det er en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, dersom man kan anta at opplysningene ville virket inn på avtalen.

Både selger og kjøper bør alltid lese grundig igjennom alle dokumenter.

Dersom det er forsinkelser og mangler, må kjøperen reklamere/klage skriftlig innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse.

Ved avtalebrudd kan både kjøper og selger gjøre krav gjeldende overfor den andre parten.

 

Salget

Når salget er avtalt og før overlevering plikter selgeren å rydde og rengjøre eiendommen. Det gjelder både huset og tomta. Når kjøperen har oppfylt sine plikter, dvs. først og fremst å betale kjøpesummen og eventuelle kostnader, har han krav på å få skjøte.

Skjøtet er en overdragelseserklæring fra selger til kjøper der eiendomsretten blir overført. Deretter bør skjøtet tinglyses. Det vil si at det skal føres inn i tinglysingsbøkene hos sorenskriveren eller byskriveren, slik at kjøperen er registrert som eier av eiendommen.

Tidspunktet for overdragelsen blir bestemt av partene i avtalen.

 

Forsikring

Det er viktig at du opprettholder din forsikring helt frem til overtakelsesdato.

Blir overtakelsen en annen dato en avtalt må forsikringsselskapet varsles, og ny dato oppgis. Risikoen for eiendommen går først over til kjøper fra den dagen eiendommen overtas.

 

 

Selgerens opplysningsplikt

Selger har plikt til å gi opplysninger til kjøper om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller må kjenne til. Dette er opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få. For eksempel skal det opplyses om at det har vært vannlekkasje/fukt i kjeller, dersom dette ikke er fullt utbedret. Også informasjon om dårlig vanntrykk, eller offentlige eller private planer i nabolaget som selgeren kjenner til, faller inn under opplysningsplikten. Dersom selger unnlater å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen, kan dette utgjøre en mangel.

De opplysningene selger gir om eiendommen skal være korrekte. Det hjelper ikke at selger gir opplysninger i god tro, dersom det viser seg i ettertid at opplysningene er feil. Selger hefter ikke bare for egne opplysninger, men også for opplysninger gitt av eiendomsmegler eller opplysninger i takst, tilstandsrapport osv. Opplysningene må imidlertid ha noe å si for kjøperen. Dersom opplysningene ikke har noen betydning for kjøpet, dvs. avtalens innhold og prisen, vil de neppe bli regnet som en mangel.

Eiendommen skal ha det tilbehøret som normalt følger med, for eksempel fast utstyr som ovner, antenneanlegg, fast kjøkkeninnredning og ellers det som måtte være avtalt.

 

Eiendom solgt "as is", "som den er" eller "som besiktiget"

De fleste eiendommer selges med en klausul "as is", "som den er" eller "som besiktiget". Selv om en slik passus utgjør en innskrenking i kjøpers rettigheter, innebærer ikke dette at selger har anledning til å foreta en fullstendig ansvarsfraskrivelse. Kjøper vil alltid kunne kreve erstatning for mangler som skyldes brudd på selgerens opplysningsplikt. Hvor mye ansvar selgeren kan fraskrive seg i en "som den er"-klausul er uklart og dette er saker for domstolene.

 

Kjøper har undersøkelsesplikt og bør foreta kontroll for å se om eiendommen er i henhold til det som er avtalt. Kjøperen kan ikke hevde at det foreligger mangler dersom han kjente eller måtte kjenne til manglene da avtalen ble inngått. Har kjøperen før avtalen ble inngått undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke eiendommen, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder likevel ikke dersom selgeren har handlet grovt uaktsomt eller for øvrig uærlig eller i strid med god tro.

 

Selgerens krav når kjøperen bryter avtalen

Dersom kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre kravene sine gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke dersom selgeren selv er årsak til den manglende oppfyllelsen.

Selgeren kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført, f.eks. renter ved forsinket betaling.

 

Heving

Selger kan heve avtalen dersom forsinkelsen er et vesentlig kontraktsbrudd, f.eks hvis kjøperen ikke har overtatt eiendommen til avtalt tid, og dersom det har stor betydning for selger.

 

Holde tilbake skjøte

Selger kan holde skjøtet tilbake og nekte at kjøper tar eiendommen i bruk før han oppfyller sine kontraktsforpliktelser.

 

Eierskifteforsikring

Mange boligselgere velger å tegne en eierskifteforsikring. En eierskifteforsikring er selgers forsikring, og den dekker mer eller mindre det ansvaret selgeren måtte ha overfor kjøper etter avhendingsloven. Kjøperen må derfor alltid reklamere til selgeren, men bør også sende en kopi av reklamasjonen direkte til forsikringsselskapet.

At selger har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøperens rettigheter overfor selger etter avhendingsloven, men kjøperen vil dessuten ha et direkte krav overfor forsikringsselskapet forutsatt at forsikringen dekker den mangelen kjøperen reklamerer på.

 

Eierskifteforsikring finner du her.

 

Lykke til med boligsalget!

 

© 2014 | Takst Sør as | takst@takst-sor.no | Mobil: 959 36 505 | Org.nr.: 988 442 623