Tips

Tilstandsrapport

En tilstandsrapport er basert på en avholdt tilstandsanalyse.

Daglig- og faglig ansvarlig for Boligtakst har her laget en mer utdypende forklaring om tilstandsanalyse og hva det innebærer i forhold til NS 3424 - Tilstandsanalyse av byggverk. Standarden er utarbeidet av fagfolk for fagfolk, og kan være noe vanskelig å forstå.

 

Tilstandskontroll gjøres mot det referansenivå som legges til grunn og en tilstandsrapport levert av medlem i Norges Takseringsforbund blir normalt utført iht. Norsk Standard 3424 som en "nivå 1" rapport og er basert på befaring uten inngrep i noen konstruksjon. Rapporter på annet nivå må avtales særskilt.

 

Tilstandsanalysen kan avdekke eller etterlate mistanke om skader/mangler som det vil kreve inngripen i konstruksjonen for å få undersøkt nærmere, og avdekke behov for mer omfattende undersøkelser.

 

Ved bruk av tilstandsrapport overtar takstmannen deler av eiers ansvar/risiko for feil/mangler. Dette gjelder økonomisk ansvar for de feil/mangler han som fagperson burde ha oppdaget etter å ha undersøkt objektet slik god takstmannsskikk tilsier, (Profesjonsansvar).

Bruk av tilstandsanalyse gir ikke noen garanti mot at problemer kan oppstå i ettertid, men skal i høy grad redusere risiko for at så skjer. En fagmann har gode forutsetninger for å finne feil/mangler, og til å vurdere en generell tilstand.

 

Hva er en tilstandsrapport

En tilstandsrapport er en detaljert beskrivelse av den tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand av boligen. Den beskriver tilstanden og vedlikeholdet, og er uavhengig av markedskonjunkturene.

 

Hva er en tilstandsanalyse

En tilstandsanalyse er en grundig undersøkelse av bygningens/eiendommens tekniske og vedlikeholdsmessige stand. Konklusjonen formuleres i en tilstandsrapport. Basert på innhold og utførelse som er regulert i NS 3424

 

Hva er formålet med en tilstandsanalyse

Formålet med en tilstandsanalyse er å gi en best mulig oversikt over bygningens tilstand.

 

Tilstandsanalyse kan benyttes som grunnlag ved verdivurdering, og er særlig aktuell ved kjøp og salg av eiendommer/boliger.

Den kan også danne grunnlag for utbedringer, ombygginger/moderniseringer og til vurdering i enkeltskade hvor det har oppstått tvist eller i forbindelse med forsikringsvurdering.

 

Rapporten brukes også i forbindelse med overtagelse, ferdigbefaring, reklamasjon, garanti, samt ved inngåelse og avslutning av leieavtaler.

 

Utvendig tilstandsanalyse omfatter tak, fasader, synlige del av grunnmur, vinduer, dører og utvendige tekniske installasjoner.

 

Innvendig tilstandsanalyse omfatter alle flater (tak, vegger, gulv, dører og vinduer), samt tekniske installasjoner

 

Rapporten gir også ett flott grunnlag for planlegging av vedlikehold og utarbeidelse av vedlikeholdsbudsjett både på kort- og lang sikt.

 

Tilstandsnivåer

En tilstandsanalyse kan benyttes til ulike formål og kan legges på ulike nivåer, avhengig av behov og hvilke krav som stilles.

 

Nivå 1 er den "groveste" og alminnelige. Normaltilfellene for bruk vil være i forbindelse med planlegging av vedlikeholdsprogrammer, og i forbindelse med taksering ved kjøp/salg av en bolig.

Nivå 2 er fortsatt en generell undersøkelse, som i tillegg omfatter underlagsdata: Tegninger, beskrivelser m. v. Egner seg som grunnlag for prosjektering og anbudsutarbeidelse, samt til antikvarisk dokumentasjon.

Nivå 3 er høyt spesialiserte undersøkelser av utvalgte deler/komponenter og benyttes ved spesielle situasjoner. Her er det krav om særlig nøyaktige måle- og prøvemetoder. Kan også omfatte laboratoriemålinger. Benyttes til kartlegging av skadeomfang og årsak (betongskader, sopp- og insektskader)

Tilstandsgrad og konsekvensgrad  Opp

NS 3424 opererer med begrepene Tilstandsgrad og Konsekvensgrad. Mange vil nok mene at det kunne klart seg med en skadegradering, men i enkelte tilfeller avdekker en tilstandsanalyse feil i utførelsen, uten at det ennå har oppstått skade. Skadene vil først komme på ett senere tidspunkt.

 

Det benyttes 4 tilstandsgrader (Tg), og har følgende definisjon:

· Tilstandgrad 0: ingen symptomer

· Tilstandgrad 1: svake symptomer

· Tilstandgrad 2: middels kraftige symptomer

· Tilstandgrad 3: kraftige symptomer

 

Når et byggverk tas i bruk skal tilstanden være Tg=0.

Når bygget brukes vil det etter hvert forringes og tilstanden går over til Tg=1.

Dersom bygget ikke vedlikeholdes eller det oppstår mindre skader, vil tilstanden etter hvert gå over til Tg=2.

Dersom skader ikke utbedres vil Tg=3 inntreffe, og større reparasjoner eller utskitninger må påregnes.

 

Tilstandskontroll gjøres mot det referansenivå som legges til grunn. Det er viktig å bemerke at det i utgangspunktet ikke behøver å være uakseptabelt at et objekt har tilstandsgrad 1 til 3. Dette komme an på hvordan eieren/oppdragsgiveren definerer sitt referansenivå. Dersom referansenivået tillater tilstandsgrad 2, er det ikke svikt selv om tilstandsgrad 2 er påvist.

 

For å kunne anbefale tiltak når en vurderer tilstandsgraden må konsekvensen av tilstanden vurderes. Konsekvensgraderingen (Kg) er inndelt på samme måte som tilstandsgraden:

 

· Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser

· Konsekvensgrad 1: små konsekvenser

· Konsekvensgrad 2: middels store konsekvenser

· Konsekvensgrad 3: store konsekvenser

 

Det kan også spesifiseres hvilke konsekvenser som legges til grunn:

 

· Sikkerhet (S) bæreevne, brannsikkerhet, etc

· Helse/miljø (H) luftkvalitet, støynivå, etc

· Økonomi (Ø) vedlikehold, utskifting, følgeskader, etc

· Estetikk (E) overflater, renhold, etc

 

Ut fra ovenstående vil angivelse Tg 2, Kg 3, Ø beskrive en tilstand med middels kraftig symptomer som kan gi store konsekvenser for økonomien.

 

 

Gjennomføring av tilstandsanalyse

En tilstandsanalyse består av følgende 5 hovedfaser:

 

1. Definering av oppgaven (avklare forutsetningene)

2. Planlegging (selve utførelsen/gjennomføringen)

3. Tilstandsregistrering (alt arbeidet på objektet/boligen)

4. Vurdering (kontroll opp mot fastsatte krav)

5. Rapportering (utforming av selve rapporten)

 

Definisjoner og begrep

Her er en kortfattet forklaring på noen viktige definisjoner og begrep:

 

Tilstand

Et objekts status vedrørende beskaffenheten og forfatningen på et gitt tidspunkt.

Tilstandsregistrering

Undersøkelse og nedtegnelse av et objekts tilstand.

Tilstandsgrad

Den tilstand et objekt har sett i forhold til et definert referansenivå.

Tilstandsbeskrivelse

Beskrivelse av tilstandsgrad basert på tilstandsregistreringen.

Tilstandsanalyse

Den samlede jobb fra definering av oppgaven til rapport.

Tilstandskontroll

Sammenligning mellom tilstand og definert krav.

Tilstandsdokumentasjon

Det materiale som gir en beskrivelse for objektets tilstand gjennom levetiden.

Symptom

Indikator på hvilken tilstand et objekt befinner seg i.

Konsekvensgrad

Uttrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå

Svikt

Negativ avvik fra referansenivået som er lagt til grunn.

Tilstandsanalysen skal inneholde en vurdering av svikt. Eventuell svikt kan ha stor betydning ved vurdering av tiltak. Angivelse skal gjøres på følgende måte:

 

Ikke svikt: svikt er ikke registrert, og det er dokumentert riktig utført

Svikt: svikt er registrert (inkl også feil utførelse)

Mulig skjult svikt: manglende dokumentasjon for å fastslå om det er svikt eller ikke

Bruk av de sistnevnte begrep er meget viktig da det kan ha stor betydning for de vurderinger som skal gjøres. I standarden står det om dette:

 

Ved svikt og mulig svikt skal det angis hvilke mangler som er årsak til anmerkningen. Ved mulig skjult svikt skal det angis om det er liten eller stor sannsynlighet for at det er en reell svikt.

Ved mulig skjult svikt vil det være opp til oppdragsgiver å ta stilling til om det skal gjennomføres ytterligere undersøkelser, innbefattet de eventuelle destruktive tiltak som er nødvendig for å avklare om det er reell svikt.

I mangelfullt dokumentert byggverk vil det være mange muligheter for skjult svikt. I slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å konstantere at dokumentasjon generelt er mangelfull og ikke tilfredstiller dagens krav, og gjøre en generell vurdering av hvorvidt de skjulte sviktene er reelle, istedenfor å liste opp alle muligheter for skjult svikt.

 

Ved befaring av byggverk, hvor tilstand skal registreres, er det viktig å bedømme selve utførelsen selv om det ikke er noen symptomer på skader. Utførelsen, dvs gal eller dårlig håndverksmessig utførelse, kan føre til bruk av begrepet svikt er berettiget.

 

Krav til byggverk og bygningsdeler endrer seg over tid. For å tilfredstille nye nivåer må det foretas en oppgradering av byggverket. En total forbedring av et bygg fra dårlig tilstand til dagens krav gjennomføres som regel ved ombygging.

Levetiden bestemmes av akseptnivået for tilstand som velges. Kriterier for akseptnivået kan være funksjonelle, tekniske, økonomiske, estetiske eller lignende krav.

Ved tilstandsgradering kan det være aktuelt å benytte andre parametere i tillegg til bare den tekniske. F. eks egenskaper som levetid, egenskaper og forskrifter legges til grunn.

Norges byggforskningsinstitutt (NBI) har utarbeidet tabell for illustrasjon av ulike kriterier for bestemmelse av tilstandsgrader (okt. 1999)

 

Tilstandsgrad Tg Tg=0 Tg=1 Tg=2 Tg=3

Beskrivelse Topp/Meget bra Brukbar/bra Tvilsom Uakseptabel

Teknisk basert på symptomvurdering(S) Ingen symptomer Svake Symptomer Middels kraftige symptomer Kraftige symptomer inkl funksjonssvikt

Egenskapsvurdering(E) Meget god design / utførelse, meget gode materialer, vedlikeholdsvennlig (basert på dagens brukernivå) Normalt god design/utførelse, normalt gode materialer, normalt godt vedlikeholdt og/eller små påkjenninger Dårlig design / utførelse, dårlige materialer, dårlig vedlikehold og/eller store påkjenninger

Levetidsvurdering(L) < 1/3 av forventet levetid Mer enn 1/3 av forventet levetid. Overskredet forventet levetid, men spesielle forhold tilsier lengre levetid enn normalt (begrunnes) Overskredet forventet levetid og ingen spesielle forhold tilsier lengre levetid enn normalt

Forskriftsvurdering(F) Tilfredstiller TF 97 med veiledning Tilfredstiller BF 85/87 med veiledning Tilfredstiller eldre forskrift som gjaldt ved byggetidspunktet Tilfredstiller ikke forskrift som gjaldt ved byggetidspunktet

Det presiseres at tabellen er en illustrasjon

 

For de som ønsker ytterligere utdypning om tilstandsanalyse anbefales at en går til anskaffelse av Norsk Standard (NS) 3424 m/veiledning, og Norges byggforskningsinstitutt (NBI) Temasett Tilstandsanalyse og vedlikehold.

 

© 2014 | Takst Sør as | takst@takst-sor.no | Mobil: 959 36 505 | Org.nr.: 988 442 623